腾讯财经《灼见》特约作者 易成栋 （中央财经大学城市与房地产管理系教授、博导）

一、中国城镇住房的现状

根据2015年人口抽样调查数据，2015年中国城镇家庭人均住房建筑面积为35.3平方米。这一数据超过了上世纪90年代初中高收入国家的平均水平，超过了日本，接近英、德、法的平均水平。2015年中国城镇家庭住房人均间数为1.07间，超过了西方发达国家的住房拥挤标准（人均一间）。按照2015年中国城镇家庭户总住房面积，假定套均100平米计算得到总住房套数2.36亿套，然后除以总城镇家庭户数，计算得到套户比（总套数/总户数）为1.04；如果按照套均90平方米计算，则套户比（总套数/总户数）为1.16.

从住房质量来看，城镇家庭无厨房的比例在2015年为5.85%，无厕所的比例为10.30%.这表明越来越多的城镇家庭具备这些基本的住房设施。这也说明我国完整居住功能的成套住房还不是100%，约为80%.

2015年，我国城镇住房自有率为79%.与国际平均水平（60%）对比，我国住房自有率在世界上处于较高的水平。而且，2015年中国城镇家庭购买和租赁商品房的家庭占比为44.7%，其次是自建住房，占比为34.1%.即78.8%的家庭从市场（或准市场）渠道获得住房。根据西南财经大学中国家庭金融调查数据，有21%的城镇家庭有多套住房。根据西南财经大学等数据估计的全国住房空置率在20%左右。

上述数据说明，中国城镇居民的住房状况得到显著的改善。总体来看，住房不再短缺。

二、中国城镇住房的问题

现阶段反映出来的问题主要有：

需求端，多套住房比例偏高，投机炒房现象严重，甚至有蒙眼炒房的说法；而新进城的农民工存在着进得来，住不下，融不入等问题。

供给端，部分开发商、经纪人扰乱市场秩序，制造房市紧张和哄抬房价。

供需市场结果端，出现了一线城市房价维稳，三四线城市房价飞涨。与之对应的是一线城市空置率在10%左右，而三四线城市空置率在20%以上。

金融端，大量资金违规进入到房地产市场，隐藏着极大的金融风险。

财政端，地方政府高度依赖土地财政和房地产税收，并以它作为地方融资平台的担保物，蕴藏财政风险。

三、中国城镇住房制度改革的方向

党的“十六大”提出到2020年建成完善的社会主义市场经济体制的改革目标。它决定了住房制度改革将坚持住房市场制度和保障性住房制度。实现经济上可行和社会可接受的多重目标是未来可持续住房政策的发展趋势。

针对目前存在的住房问题，下一步的住房制度改革还需要发展租赁市场和完善住房保障体系；完善商业住房金融和政策性住房金融体系；平衡生产、交易和持有等不同环节的住房税负，完善住房补贴政策；推进土地供应的多元化和弹性，基础设施和公共服务的统一规划和多元化融资管理；推动多规合一，提高规划对市场的反应灵敏度；建立完整的房地产行业监管和信息系统；以及合理划分中央和地方政府的事权，促进地方实行充分和多样化的住房供应。

四、中国城镇住房制度改革的长效机制建设

住房制度改革和长效机制的目标是：形成健康的房地产市场和住房保障体系，不断提高居民的居住水平及其配套的基础设施和公共服务；防范房价剧烈波动和金融风险；实现房地产与宏观经济、社会、资源环境可持续发展。

住房体系参与主体按照赢利动机分为：市场主体、政府、非政府组织等非营利主体。而它们内部又有很大的异质性。它们受到房地产市场的动力机制、供求机制和价格机制、竞争机制、利益和风险机制的影响。

一是完善房地产市场的动力机制。动力机制就是经济主体的动力与经济利益之间相互制约和相互协调的一种内在联系。这些核心利益相关者参与到住房体系的动机各有不同。

企业等市场主体动力机制的形成要以清晰的产权界定，即房地产开发企业有确定的财产和独立的经济利益为前提条件。房地产建设运营企业呈现出主体多元化的特征。开发商作为最主要的市场组织，建设运营商品房和保障房，其主要行为动机在于获得项目收益。类似的，农村集体经济组织、商品房存量持有方也是出于牟利动机来提供住房。房地产的商品化及房地产开发企业是房地产市场交易的主体，决定了房地产开发企业从事房地产开发经营的直接目标是追求利润最大化。目前，除了国有房地产企业需要完成政府的开发任务外，参与市场都是以利润为目标，动力机制十分明确。

最关键的是，完善政府参与房地产市场的动力机制。作为代表公共利益的政府，有提供基本公共服务的责任，在住房体系中起着制度建设、平台搭建、市场秩序维护、弥补失灵、提供保障的作用。而在中国，地方政府还是供应土地和获利的市场参与者，集裁判员、运动员于一身。破解这一难题的关键是转变政绩观和政府绩效考核机制，从以促进经济增长为己任的企业家型政府转向公共服务型政府。打破政府作为唯一的土地供应方，同时完善集体用地上市市场、旧城改造土地上市市场。政府在这些土地上市时候制定规划、开发监管、土地收益分成、相关税费征缴等方面形成地方财政的良性投入产出机制，而不再是垄断土地供应。这需要以立法的方式规定政府负有房地产市场监管、提供住房保障实现全民住有所居的职责。并建立新的考核目标和完善考核激励机制，搭建效能监察、廉政防控、专项审计、社会监督为一体的监管体系来实现政府善治。

除此之外，公民自发寻求解决住房问题的愿望使得个人合作建房运动兴起，一些非营利组织也逐渐参与到住房保障的建设运营中来。其作为建设运营主体时，最主要的动机即是践行社会责任，追求社会价值，打破住房供应由房地产商垄断的局面，实现住房供应的多元化，满足住房需求。这需要通过立法、政策、信息管理、社会监督来完善非营利组织等社会机构的激励机制。

二是完善房地产市场的供求机制和价格机制。根据商品的价值规律，在房地产市场上，房地产供求关系的变化必会引起房地产价格的变化，而房地产价格的变化又会反过来影响房地产的供求关系，这种相互作用、相互影响的关系就形成一种供求机制和价格机制。

房地产市场的供求机制是指供求关系与价格高低之间相互制约和相互协调的内在联系。供求机制的形成必须具备两个条件：其一，房地产供求和价格能在市场上通过竞争自发形成，只有这样，房地产市场才能为房地产交易主体提供可靠的市场信息；其二，房地产市场交易主体有根据市场信号调节供给或需求的能力和充分的自主权，这样交易主体才能对市场所提供的信息及时作出正确的反应，而不是一种扭曲的反应。

房地产市场价格机制则是指价格形成及其变动对房地产商品生产、消费和供求关系等经济活动的调节和影响的自发过程与形式，是市场机制的主体内容和核心。价格机制包括：价格形成的方式、影响价格形成的因素及其价格的制约作用；价格形式的采用和各种价格之间的关系；价格体系的产生和变动；价格结构与商品的比价关系；各种商品的价格和价格总水平的运动及其制约因素；市场价格的制定、调整和管理，以及价格管理中经济手段、法律手段、行政手段的相互联系；价格与其它经济杠杆的联系以及对社会再生产的调节，等等。房地产供求机制和价格机制的功能在于优化房地产资源配置。

现有的需求端出现了盲目相信投资房地产会赚钱的“蒙眼”炒房，为了优质公共服务购房；供给端出现了炒作惜售等制造市场紧张；政策端出现了限购、限价、限售政策造成了供求关系的扭曲和价格的失衡，不利于市场的良性发展。破解这一局面的核心是，在房市总体供求平衡和结构性过剩的情况下，中央和各地方政府公布供求关系的有关信息，出台房地产税、空置税等降低投资炒房获利，加强供给端的市场秩序监管，禁止虚假信息炒作和哄抬房价。政策端则对保障性住房实施合理的限制外，其他应让市场机制来形成价格和调节供求，实施租购同权，推进基本公共服务均等化和优质服务优价，公开相应信息，稳定市场预期。

三是完善房地产市场的竞争机制。各房地产交易主体为了获取最大限度的利润，在房地产市场上为争夺客户、买者而展开激烈的竞争，对房地产开发经营形成一种强大的外在压力。这种外在的压力迫使房地产开发商和建筑商千方百计开发市场上供不应求的或卖价、租金较高的房地产商品，想方设法采用新技术，改善经营管理，提高劳动生产率，降低开发成本和建筑造价，以求在激烈的竞争中取胜，进而形成一种竞争机制。竞争机制是竞争与房地产供求关系、价格、利润之间相互制约和相互协调的内在联系。其功能在于对房地产开发企业产生一种强大的外在压力，使供求机制和价格机制的功能得以充分发挥。在现有的竞争形势下，出现了一些恶性竞争的现象，诸如降低质量，加快周转等，出现了楼歪歪和烂尾楼等问题。这需要政府建立良好的市场监管机制，设定产品和服务的质量标准，建立追责机制。

四是完善房地产市场的利益与风险机制。利益风险机制是指房地产市场买卖双方必须独自承担市场交易中的利益与风险，并能按照经济效益的原则，根据收益与风险调节自身的行为。在市场经济的环境中，房地产开发经营企业都面临着盈利、亏损甚至破产的可能，都必须承担相应的利益风险。同样，房地产消费者也面临着购入的房地产商品升值或贬值的可能，一旦贬值，因房地产商品的高价值性，可能会给家庭或企业带来较大的损失，对将来的生活、工作、发展都有较大的影响。风险也有积极的作用，它会迫使房地产开发经营企业奋发努力、锐意进取，不断提高管理效率，更新技术，使产品更大程度地贴近市场需求。对房地产投资者来说，风险存在的同时，也带来潜在的高收益。这需要政府通过建立房地产税、遗产税等方式，加强征收个人所得税、企业所得税和土地增值税等模式，平衡市场主体的利益；建立政策性住房金融体系，加强房地产金融市场监管，建立市场风险监控体系和向公众及时通报的机制。

来源：腾讯财经