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城市动迁上演伤情故事 地价升值与百姓无关?
2003-09-10 11:08:29

●面积相当的住宅,卖几十万元还是几百万元,差别不在建房的砖瓦钢筋上,而在地段不同。而“千金”买的地段得到的仅是70年的享用权利

●70年后,购房者拥有的房屋一旦失去土地支撑,其财产权如何保障?到那时,如果土地被挪作他用,他们是否像今天的“动迁户”一样?

城市动迁是个敏感话题,每年总要上演一些伤情故事。

拆旧建新,本是好事,为何总是矛盾连连?一个个旧居祖屋被推倒,动迁户不明白“为何受伤的总是我”?或曰动迁人员操作不文明、中低价位房源奇缺,于是,房屋拆迁公示、信访、举报、承诺书、监管五项制度被推行,重大工程配套商品房开工建设。然而,种种努力之后,矛盾却没有根本化解。这个矛盾的节点究竟在哪里?

根据宪法规定,土地所有权归属国家。城市的旧区改造,则是政府与开发商合作,通过最大限度地发挥土地的级差效应,改善城市面貌,带动城市发展。而在这一过程中,土地所有权、使用权以及上面建筑物所有权的关系,法律上没有明确界定及规范条例。国有土地以其主宰的地位,睥睨着其上的一切建筑物。而没有土地这一基础支撑,所有房屋宛如“空中楼阁”。在这种情况之下,“强令拆迁”行为就不可避免时有发生———江苏泗水有史以来最大规模的拆迁,使一些拆迁户无家可归;安徽五河为建设“标志性形象工程”强令拆迁,令众多低收入的拆迁户愁眉不展。记者曾听到动迁户抱怨说:我们的房子在开发商看来只是一堆破砖烂瓦,他们出动迁费目的在于我们脚下的地。

然而,开发商不屑的“破砖烂瓦”,却是动迁户数代居住的温暖的家。缺乏法律严格保护的房产,在与土地分离的情况下,财产权受到了严重挑战,也令动迁户不断“受伤”。

上个世纪90年代以来,商品房这一概念开始进入市民生活,于是,土地与房产分离的矛盾,更趋激烈。房屋逐步私有化,而与此同时,购房者拥有的土地使用权最多仅70年。一个城市的房产,通常因地段差异而价格悬殊———几十万与几百万元之间的落差,在一砖一瓦砌起的房屋上体现得有限,在地段上表现得却很明显。而这“千金”买地段的钱掷下去,得到的是仅仅70年的享受权利,实在昂贵得很。70年后,他们拥有的房屋,一旦失去土地的支撑,其财产权又如何得以保障?到那时,如果土地被挪作他用,他们是不是就成了今天的“动迁户”?70年之内,如果因城市发展需要拆迁,政府如何在拆迁费上体现购房者当初在土地使用权上的投资?土地升值究竟与普通购房者之间有怎样的关系?这些问题不解决,不仅不利于解决当下拆迁难的矛盾,更是未来房地产市场上的“地雷”。

因为没有对土地之上私有财产的严格界定与保护,城市主管部门在进行规划发展时,其慎重的程度难免有些折扣。在西方发达国家,政府对城市规划总是小心翼翼,且不会随意变更,因为面对明确的私有财产,政府任何一个改变都将付出相应代价,所以,基于成本核算,还是谨慎为上。

种种迹象表明,如何在土地国有的基础上,确保房屋私有产权的利益得到有效保障,是眼下城市拆旧建新过程中必须面对的一个问题。

90年代至今,已过去了10多年时间。最初的商品房拥有者其私房土地的使用权只剩下50余年的期限,而相关的法律保障则步履迟缓。城市发展过程中,新问题、新难题总会层出不穷,重要的是,要及时研究并予以解决,而不要只顾了眼前发展,让百姓受损,又让后人为难。